Bail · 5 min de lecture

Résilier son bail en Suisse : délais, forme et locataire de remplacement

Par la rédaction Emménago · mis à jour le 1er novembre 2026

La résiliation du bail est souvent la première démarche d’un déménagement, et la plus risquée : une lettre envoyée trop tard ou mal signée peut vous faire payer plusieurs mois de loyer en trop. Voici les règles du Code des obligations et la façon de partir avant l’échéance.

Le délai : 3 mois au minimum pour un logement

Pour un appartement ou une maison, le Code des obligations (art. 266c CO) prévoit que chaque partie peut résilier le bail en observant un délai de congé de 3 mois, pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut, pour la fin d’un trimestre de bail. Votre contrat peut prévoir un délai plus long et des échéances précises : c’est lui qu’il faut relire en premier.

Deux notions sont souvent confondues :

• Le délai de congé : le temps minimal entre la réception de votre lettre et la fin du bail (3 mois au minimum).
• Le terme : la date à laquelle le bail peut prendre fin. Selon le contrat ou l’usage local, il n’y en a parfois que quelques-unes par année.

Si vous ne respectez pas le délai ou le terme, la résiliation n’est pas nulle : elle produit ses effets pour le prochain terme possible (art. 266a CO). Concrètement, vous restez redevable du loyer jusqu’à cette date.

La date qui compte : la réception de la lettre

Ce n’est pas la date d’envoi qui fait foi, mais le moment où le bailleur ou la régie reçoit votre résiliation, ou aurait pu la retirer à la poste. Pour un recommandé, le Tribunal fédéral retient le moment où la régie peut le retirer, même si elle va le chercher plus tard (théorie de la réception absolue) : le vrai risque est le délai d’acheminement. Envoyez votre résiliation avec une bonne marge, en recommandé, et gardez le récépissé. Vous pouvez aussi la déposer contre accusé de réception à la régie.

La forme : une lettre écrite et signée

Le congé d’un logement doit être donné par écrit (art. 266l CO). Un courriel ou un message ne suffit pas, sauf signature électronique qualifiée. La lettre doit être signée à la main par le ou les locataires qui ont signé le bail.

Le bailleur, lui, doit utiliser une formule officielle agréée par le canton. Le locataire n’a pas cette obligation : une simple lettre suffit, à condition d’indiquer clairement l’adresse du logement, la date de fin souhaitée et votre volonté de résilier.

Logement de la famille : la signature des deux conjoints

Si le logement est celui de la famille, un époux ou un partenaire enregistré ne peut résilier le bail qu’avec le consentement exprès de l’autre (art. 266m CO), même si un seul a signé le contrat. En pratique, faites signer la lettre par les deux.

Colocataires

Si plusieurs personnes ont signé le bail, elles sont en principe liées ensemble : la résiliation doit être signée par tous les colocataires. Un colocataire qui part seul doit s’entendre avec les autres et avec le bailleur.

Partir avant l’échéance : le locataire de remplacement

Vous avez trouvé un nouveau logement et l’échéance de votre bail est lointaine ? L’article 264 CO vous permet de restituer l’appartement de façon anticipée, à condition de présenter au bailleur un locataire de remplacement :

• solvable ;
• que le bailleur ne peut raisonnablement refuser ;
• prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions.

Si ces conditions sont remplies, vous êtes libéré de vos obligations dès la reprise. Sinon, vous restez tenu de payer le loyer jusqu’à la fin du bail ou jusqu’au prochain terme de congé. Mettez votre demande par écrit, indiquez la date de départ souhaitée, et transmettez les dossiers complets des candidats (pièces d’identité, attestation de salaire, extrait du registre des poursuites). Gardez une copie de tout ce que vous envoyez.

Ce que doit contenir votre lettre

Notre modèle de lettre de résiliation de bail remplit ces mentions pour vous et calcule la date limite de réception.

1. Vos noms et adresse, ainsi que ceux de la régie ou du bailleur.
2. La mention « Lettre recommandée » et l’objet : « Résiliation du bail ».
3. L’adresse exacte du logement, l’étage et le numéro de l’objet si vous le connaissez, ainsi que les places de parc ou les caves louées par un contrat séparé.
4. La date de fin du bail, ou la formule « pour la prochaine échéance contractuelle ».
5. Une demande de confirmation écrite.
6. La signature de chaque locataire, et celle du conjoint ou partenaire s’il s’agit du logement de la famille.

Attention aux contrats annexes : une place de parc ou un garage loués séparément doivent souvent être résiliés à part, avec leurs propres délais.

La fin du bail : état des lieux et garantie

À la restitution, le bailleur doit vérifier l’état du logement et signaler immédiatement au locataire les défauts dont celui-ci répond (art. 267a CO). Participez à l’état des lieux de sortie, relisez le procès-verbal avant de le signer et notez vos réserves. L’usure normale due à l’usage n’est pas à votre charge.

Votre garantie de loyer vous est ensuite restituée, avec l’accord du bailleur, ou automatiquement si celui-ci ne fait valoir aucune prétention dans l’année qui suit la fin du bail. Nous détaillons ces règles dans notre guide sur la garantie de loyer.

Enfin, pensez aux autres démarches qui dépendent de la date de fin du bail : déménageur, nettoyage de fin de bail, relevé des compteurs, annonce à la commune. Notre checklist de déménagement les met dans l’ordre.

Questions fréquentes

Sources officielles

• Code des obligations (CO, RS 220), droit du bail
• ch.ch, annoncer son départ et son arrivée à la commune

Informations vérifiées le 1er novembre 2026. Les règles et les montants peuvent changer ; seule l’autorité compétente fait foi.